2026 부동산 세제개편안 요약 | 종부세 양도세 인상 기준

10년 넘게 살던 집을 팔고 다른 곳으로 이사 가려고 준비 중인데, 갑자기 7월부터 부동산 세금이 크게 오를 수 있다는 뉴스를 보고 가슴이 철렁 내려앉았습니다. 1주택자라 세금 걱정은 안 하고 있었는데, 정말 내 집을 팔 때도 세금을 갑자기 많이 내야 하는지 덜컥 겁이 납니다.

핵심요약

• 결론 보유 중심에서 '실거주' 중심으로 세제 혜택이 대폭 축소될 가능성이 높습니다.
• 핵심 수치 종부세 공정시장가액비율 폐지 시 세부담이 최대 2배 이상 늘어날 수 있습니다.
• 모바일 세제개편안 확정 후 홈택스 및 위택스 앱을 통해 예상 세액 조회가 가능해집니다.
• 주의사항 1주택자라도 거주하지 않고 보유만 한 경우 양도세 감면 혜택이 크게 줄어들 수 있습니다.

바로 처리하기

국회 의안정보시스템 현재 발의된 세법 개정안의 상세 법안 접수 현황 및 진행 상황 실시간 확인 →

2026년 부동산 세제개편안 주요 발의 내용 및 최신 기준

현재 국회에 발의되어 7월 세제개편안의 뼈대가 될 수 있는 주요 주택 세제 변경안은 크게 세 가지입니다.

• 첫째, 1세대 1주택 장기보유특별공제(장특공제)의 감면 방식 전환: 기존에는 10년 보유 및 10년 거주 시 최대 80%를 양도차익에서 깎아줬지만, 이를 없애고 '1인당 평생 2억 원 세액감면'으로 제한하는 방안이 논의 중입니다. 양도차익이 큰 고가주택일수록 세금 부담이 수억 원 이상 급증하게 됩니다.
• 둘째, 종합부동산세(종부세) 세율 및 과표 현실화: 세금 계산의 기준이 되는 공정시장가액비율(현행 60%)을 폐지하여 100% 그대로 과세하고, 세율을 과거 높은 수준으로 환원하는 안입니다. 누진세율 구조상 과표가 오르면 세금은 2배 이상 껑충 뛰게 됩니다. 또한 종부세 고령자·장기보유 공제 기준도 '보유'가 아닌 '실거주 기간'으로 바뀔 수 있습니다.
• 셋째, 취득세 과표 구간 현실화: 주택 가격 상승을 반영하여 기존 1% 세율 구간을 6억 원 이하에서 9억 원 이하로, 3% 구간을 9억 원 초과에서 12억 원 초과로 상향 조정해 취득세 부담을 일부 완화하는 내용도 포함되어 있습니다.

유지 조건 vs 탈락 조건

거주 형태 주택을 보유할 뿐만 아니라 실제로 실거주한 기간이 긴 경우

양도 차익 양도차익이 크지 않아 '평생 2억 원 감면' 범위 내에 드는 경우

취득 세제 취득세 기준 주택 가격이 6억~12억 원 사이에 위치한 매수 예정자

보유 형태 주택을 장기간 보유만 하고 실제 거주는 하지 않은 경우

고가 주택 양도차익이 10억 원 이상으로 매우 큰 고가주택 보유자

다주택 세제 공정시장가액비율 폐지 및 세율 인상 적용을 받는 다주택자

10초 자가진단

해당하는 항목을 클릭하세요

• 현재 1주택자이지만 실거주가 아닌 전세를 주고 있다.
• 보유 중인 주택을 매도할 때 예상되는 양도차익이 10억 원 이상이다.
• 공시가격 합산액이 높아 매년 종합부동산세 납부 대상에 해당한다.
• 향후 다른 주택으로 갈아타며 일시적 2주택 비과세를 계속 활용할 계획이다.

항목을 선택하면 진단 결과가 표시됩니다

현재 위험도

낮음 양도차익이 소액이거나 실거주 요건을 충족하여 감면 기준선 내에 안정적으로 안착해 있는 상태.

확인 필요 보유 주택에 실거주하지 않아 보유 세액공제나 양도세 비과세 가점 조건 대조가 필요한 단계.

높음 장기보유 장특공제 비율제 폐지안 및 종부세 공정비율 가산 리스크에 노출되어 세부담 급증 가능성이 매우 높은 상태.

실제 처리 사례로 보는 보장 격차와 전략 분석

개정안이 미치는 세액 변동 범위를 모의계산 케이스를 통해 대조해 보시기 바랍니다.

실제 사례

상황 1주택자 A씨, 10년 보유 및 10년 거주한 주택 매도 (취득가 10억, 양도가 20억, 양도차익 10억)

계산 현행 장특공제 80% 적용 시 세금 약 1,400만 원 ➔ 개정안(평생 2억 감면) 적용 시 세금 0원

결과 당장 세금은 줄어드는 것처럼 보이지만, 평생 면제 한도 중 약 1억 3천만 원을 소진함

배울 점 다음 주택을 팔 때는 남은 한도가 적어 이후 매도 시 세금 부담을 맞을 수 있으므로 갈아타기 전략 수정이 필요함

상황 1주택자 B씨, 양도차익 30억 원 발생한 초고가 주택 매도

계산 현행 장특공제 적용 시 세금 약 1억 5,500만 원 ➔ 개정안(평생 2억 감면) 적용 시 세금 약 7억 4,500만 원

결과 세액이 무려 5억 9,000만 원 가량 급격하게 증가함

배울 점 양도차익이 큰 주택일수록 평생 2억 원 한도 방식 전환 시 치명적인 손해를 볼 수 있음

가장 많이 하는 착각

착각 1주택자 세액 감면 2억 원으로 바뀌면 무조건 세금이 줄어드는 것 아닌가요?

실제 양도차익이 적은 일시적 구간에서는 유리할 수 있으나, '평생 1회 한도' 개념이므로 다음 주택 매도 시 공제액이 부족해져 누적 세부담은 늘어날 수 있습니다.

조심할 점 양도차익이 20억, 30억 이상인 고가주택은 비율 공제(80%)가 대안 없는 금액 공제(2억)로 바뀌면서 세금이 수억 원 이상 증가할 수 있습니다.

세부담 급증 예방을 위한 실무 행동 지침

지금 해야 할 일

1. 1
   공적 장부 대조 내 주택의 '실제 거주 기간'과 '보유 기간' 확인하기 (주민등록등본 및 등기부등본 대조)
2. 2
   가성 양도차익 산정 현재 주택을 매도할 경우 예상되는 '양도차익' 대략적으로 계산해 두기
3. 3
   정부 입법 동향 모니터링 7월 말 정부의 최종 세제개편안 발표 동향 모니터링하기
4. 4
   매도 시점 컨설팅 개편안이 확정되면 법 시행 전에 매도하는 것이 유리할지 전문가 상담 받아보기

이것만 기억하세요

• 앞으로의 부동산 세제는 '보유'보다 '실거주' 여부가 핵심 기준이 됩니다.
• 종부세 공정시장가액비율이 폐지되면 세율이 같아도 세금은 두 배 이상 오를 수 있습니다.
• 1주택 장기보유특별공제가 평생 한도제로 바뀌면 고가주택 소유자의 타격이 가장 큽니다.
• 취득세 구간은 9억 원, 12억 원 기준으로 완화 기조가 있으니 매수 타이밍에 참고하세요.

자주 묻는 질문

국회 발의안 중에는 상업용 부동산(비주택)과 조합원 입주권의 장기보유특별공제 혜택을 아예 삭제(0%)하는 안도 포함되어 있어, 상가나 토지 보유자분들도 개편 추이를 주의 깊게 지켜보셔야 합니다.

질병 요양, 취학, 근무상 또는 사업상 형편 등 부득이한 사유로 거주하지 못한 기간은 장기보유특별공제 계산 시 거주 기간으로 인정해 주는 특례 조항 신설이 함께 추진되고 있습니다.

기존 보유 기간에 따라 최대 50%까지 주어지던 종합부동산세 공제 혜택을 '실거주 기간' 기준으로 변경하여, 실제 살지 않고 보유만 한 경우에는 공제율을 대폭 축소하는 방안이 논의 중입니다.